外壁は建物の美観を保つことはもちろん、コンクリートやモルタルを保護する大切な役割を担っています。外壁の塗膜が劣化すると、やがてコンクリートの保護機能が低下し、内部の鉄筋の錆やコンクリートの欠損を招く恐れがあります。こうした症状を放置すると、コンクリートやタイルが剥がれ落ちたり、建物の強度に影響を及ぼすなど、住居の安全性を脅かされることになります。

建物の維持・保全とともに外壁を美しく保つことは、建物の資産価値と住環境の安全性を高めることにもなります。

屋根の役割はなんといっても雨露を防ぐことにあります。

そのため、屋根の表面には防水層をつくり、雨や雪などから建物を保護しています。防水層が劣化し始めると、雨漏りなどにより居住性を損なう事態を招くだけでなく、建物全体の劣化へとつながる可能性があります。

この防水機能を維持し、建物全体の安全性を保つためにも、計画的な大規模改修が必要となります。　

バルコニー床や廊下・階段には、水漏れを防ぐ防水工事が必要です。

時間が経つにつれて、これらの床にひび割れが発生したり、床のジョイント部分から水が漏れたりするようになります。

こうした劣化は階下の住民の方への影響はもちろん、構造躯体にも悪影響を及ぼします。防水工法によっては、防水効果と共に、美観や快適性を向上させることができます。

バルコニーの手摺り・玄関扉・物干し金物・雑排水管などの鉄部塗装部分は、住居空間にあるため、手で触れることができる場所にあります。特に外部に面している手摺りは、劣化を放置すると重大な事故につながる危険性があります。発生する錆や汚れを除去した上で塗装を施し、鉄部を保護して強度を保つことが大切です。

バルコニーや階段の手摺り・階段のすべり止め・物干し金物・集合郵便受け・掲示板などの金物は、年が経つにつれて物理的に劣化が進むだけではなく、機能的または社会的な劣化も見られることが少なくありません。日常的なメンテナンスを行うだけでは組合員のニーズを満足させられない場合には、新しいものに取り換えることが必要となります。

玄関扉やアルミサッシなどの建具は、「各住戸に付属した共用部分」とされているのが一般的で、管理組合による計画的な改修が求められます。昭和40～50年代の玄関扉やサッシは断熱・遮音性能が低いうえ、長年の使用により劣化が進んでいます。

※BL基準などに適合した扉や冊子に改修することで、性能が向上し、より快適な暮らしを送ることができます。

マンションは各住戸だけでなく、廊下の照明など共用部分にも数多くの電気設備があります。建物の照明器具や電灯幹線設備などは、古くなると劣化や破損が発生し、停電や漏電・感電・火災という深刻な事故に発展する危険性があります。また、給水ポンプなどの動力設備が故障すると、生活の基盤に関わる重大事となります。さらに、近年高まっている情報通信基盤などの多様なニーズに応えることも、改修の目的となります。

住人の方に「安全で良質な水」を安定的に供給するには、受水槽や給水ポンプ・排水管といった給水設備の日頃の維持管理がとても重要です。受水槽や給水ポンプのトラブルは、断水がおこるなど水を安定的に供給できなくなる恐れがあり、また給水管の腐食が進むと赤水の発生や継手からの漏水などが起こります。したがって計画的な改修によって、適切に給水というライフラインを守る必要があります。

マンションの排水は、台所や浴室などから出る「雑排水」とトイレからの「汚水」などの生活排水、屋上やバルコニーからの「雨水」の3つに大別されます。特に、雑排水や汚水の排水処理に異常があると、漏水や逆流、異臭などさまざまな問題が発生します。これらを放置しておくと、居住の安全性と快適性を保つことができなくなりますから、日常のメンテナンスに加え、計画的な改修が必要となります。

確実な作動のためには、日頃の維持管理が非常に重要です。

政令では消防設備士などの有資格者が定期的に点検し、その結果を報告することが義務付けられています。

階段型中層マンションでは、高齢化への配慮も含め、エレベーターがあるとより快適になります。

5階建てまでなら、後付けでエレベーターを設置することができます。

マンション内の通路や駐車場・駐輪場、屋外排水管、敷地内の遊戯施設なども管理組合で管理と改修を行う必要があります。屋外環境は防犯とも関連し、住環境の安全性と快適性を保つためには、これらの屋外環境を整備していくことも重要です。

植栽には、景観を美しくするだけではなく、夏の暑さ緩和や、防風・防塵といった役目もあります。

管理を怠ると、枝や根が通行の妨げとなったり、通風・日照障害、夜間の照度不足、排水管などの地下構造物を壊す恐れもあります。

加齢に伴い、さまざまな能力が低下してくることは避けられないこと。それにより、生活に不便を感じたり、あるいは転倒や転落などの危険性が高くなります。また、車椅子の利用も考えられますから、高齢者への配慮を想定した改修を考える必要があります。既存のマンションでは、廊下幅を広げたり、階段の形状を変更するなど、構造を変更するバリアフリーは困難ですが、改良工事によって実現可能な部分があります。大がかりな工事となる場合もありますから、大規模改修工事を計画する際にあらかじめ考慮しておくとよいでしょう。

家族構成やライフスタイルが変化すると、リフォームのニーズが高まります。

しかし、専有部分だからといって誰もが勝手に工事をしていては、周囲への迷惑にもなり、建物の劣化にもつながりかねません。そこで管理規約により個人でできる範囲と内容を明確にし、管理組合が承認すればリフォームが可能であることを定める必要があります。